Ristrutturare con ordine: le fasi del cantiere

Scopri le fasi in cui verranno suddivisi i lavori e cosa verrà fatto in ognuna di esse

Il cantiere di una ristrutturazione, sia che si tratti di un intervento parziale sia che riguardi tutto l’immobile, deve passare attraverso una serie di lavorazioni che devono essere realizzate in un preciso ordine cronologico per ottimizzare tempistiche e garantire un lavoro a regola d’arte. Ad esempio, non è possibile realizzare le pitturazioni prima di realizzare gli intonaci, oppure posare i pavimenti prima di aver fatto il massetto. Ma se questi sono esempi abbastanza banali, tutte le opere sono strettamente legate tra di loro in modi a volte sorprendenti.

Chiaramente a un committente non è richiesto di conoscere precisamente quale sia la corretta sequenza di ogni lavorazione che verrà eseguita nella sua ristrutturazione, ma avere almeno un’idea generica di come si susseguiranno i lavori è importante per avere sempre consapevolezza della fase in cui si trovano i lavori e soprattutto per non andare nel panico quando sembra che i lavori vadano a rilento (e invece non è così).

Imprese e tecnici che lavorano nel settore hanno a che fare quotidianamente con questa sequenza di lavorazioni, che si ripete quasi sempre uguale, cantiere dopo cantiere. Ma un committente no. Quindi in questo articolo vedremo quali sono le macro-fasi in cui si suddividono i lavori di ristrutturazione e cosa accade in ognuna di esse.

Quando in una ristrutturazione sono previste opere edili, opere impiantistiche e finiture, è possibile individuare 6 macro-fasi:

1. Opere di demolizione, con relativo smaltimento delle macerie;
2. Opere edili principali; Realizzazione di reti impiantistiche;
3. Opere edili di completamento; Installazione di impianti e infissi;
4. Opere di finitura e completamento.

Naturalmente si tratta di un’estrema semplificazione, e non bisogna scordarsi che ogni ristrutturazione è un percorso a sé stante. Però per la maggior parte dei cantieri questa è la sequenza corretta con cui vanno eseguite le lavorazioni, e gli scostamenti sono quasi sempre minimi e dovuti ad esigenze contingenti (ad esempio il ritardo di forniture, l’utilizzo di tecnologie particolari o la richiesta di modifiche in corso d’opera). Ma cosa succede in ognuna di queste fasi? Approfondiamolo.

1. Opere di demolizione e smaltimento

Abbiamo già parlato in modo approfondito delle demolizioni nel secondo articolo di questa rubrica, Le demolizioni: la prima e più sottovalutata fase di un cantiere di ristrutturazione, a cui rimandiamo per un maggiore approfondimento. Però qualche riflessione è comunque utile.

La premessa d’obbligo è che la casa, o gli ambienti in cui si lavora, devono essere liberi da eventuali arredi. Spesso, in caso di immobili già abitati, i committenti non vogliono sgombrare completamente le case e chiedono agli operai di spostare i mobili negli ambienti all’interno di cui non si lavora man mano che i lavori vanno avanti. Questa soluzione è da evitare perché porta ad un aumento di i costi, tempi e soprattutto alla possibilità che venga arrecato qualche danno agli arredi, con conseguenti scarico di responsabilità e richieste di risarcimenti.  

Quindi, nel caso di una ristrutturazione parziale, è possibile ammassare i mobili in un ambiente che non verrà interessato dai lavori; se invece la ristrutturazione riguarda tutta la casa, la soluzione preferibile è fare un vero e proprio trasloco di tutto il mobilio. Nel caso in cui si opti per lasciare i mobili in casa, deve però essere chiaro che i lavori edili, in particolare le demolizioni, creano grandi quantità di polvere, che non si ferma di fronte ad una porta chiusa: riesce sempre ad entrare in tutte le stanze, anche in quelle non interessate dai lavori. Quindi i mobili vanno correttamente protetti.

Venendo alle demolizioni vere e proprie, in base al progetto possono interessare in modo più o meno profondo tutti gli elementi edilizi ed impiantistici. A titolo di esempio:

• infissi esterni e porte interne;
• controsoffitti;
• muri;
• impianti (sia tubazioni murate che terminali);
• eventualmente spicconature di intonaco e rimozione di rivestimenti ceramici dai muri non interessati dalle demolizioni;
• pavimenti e relativi massetti.

Un aspetto importante che dovrebbero curare le imprese durante questa fase è la divisione dei materiali ai fini della raccolta differenziata: ci sono le macerie comuni delle demolizioni edili (cementi, mattoni, ceramiche, etc.), i materiali metallici, quelli vetrosi, i legnami e le macerie speciali e/o pericolose (ad esempio le guaine bituminose). Naturalmente tutto quello che viene demolito deve anche essere smaltito, e deve essere fatto prima di iniziare i lavori veri e propri. Quindi bisogna portare tutto fuori dall’immobile, caricarlo sui camion e trasportarlo alle discariche autorizzate, che devono rilasciare delle specifiche bolle e certificati. 

2. Opere edili principali

Come abbiamo visto nell’elenco delle sei fasi, le opere edili vengono eseguite in due momenti separati. In questa prima fase vengono sostanzialmente realizzate le nuove murature. Chiaramente se non sono previste modifiche alla distribuzione interna questa fase viene saltata.

Abbiamo già parlato in un altro articolo di questa rubrica delle murature (Opere Murarie), ma anche in questo caso approfittiamone per fare alcune riflessioni aggiuntive. Infatti, in questa fase, le murature non devono essere realizzate fino alla completa finitura, ma devono essere realizzate “al grezzo”, cioè senza intonaci, rasature e pitturazioni. Quindi verranno alzate dal pavimento al soffitto e verranno anche lasciati gli eventuali vani per le porte o per le finestre, in caso si stiano realizzando muri esterni. 

Come abbiamo detto nell’articolo sulle opere murarie, le murature possono essere sostanzialmente di due tipologie: o tradizionali, cioè in laterizio e materiali similari, o a secco, sostanzialmente in cartongesso. A seconda della tecnologia adottata, il “grezzo” da realizzare è differente. Nelle pareti tradizionali la muratura viene realizzata completamente ma senza tutti gli strati di finitura, invece nelle pareti a secco viene realizzata la struttura metallica (o lignea), e vengono installate le lastre da un solo lato della stessa, per agevolare la successiva realizzazione degli impianti. 

Solitamente in questa prima parte di opere edili gli operai chiudono anche tutti gli scassi nelle murature che non sono state demolite e che è stato necessario realizzare per rimuovere gli impianti e le tubazioni dismessi. Altra lavorazione che potrebbe essere opportuno fare in questa fase è l’impostazione di eventuali controsoffitti. Ma questo dipende dalla quantità di controsoffitti previsti e dalla loro interferenza con gli impianti. Solitamente si preferisce farli dopo la prossima fase.

3. Realizzazione di reti impiantistiche

Nella terza fase entrano in casa gli impiantisti: infatti è arrivato il momento di predisporre tutta la rete di tubazioni che porterà i vari servizi tecnologici dove previsto dal progetto. In una casa solitamente parliamo di impianti elettrici, idrici, di riscaldamento e del gas. Tali opere vengono realizzate in questo momento perché è necessario nascondere le tubazioni, cioè farle passare sotto i pavimenti, all’interno dei muri e nei controsoffitti. È chiaro come sia necessario (anche da un punto di vista economico) fare queste operazioni prima di realizzare massetti ed intonaci.

In sostanza la prima fase impiantistica prevede di posare tutte le tubazioni. Altre operazioni che vengono solitamente eseguite in contemporanea sono:

• Installazione delle cassette dei quadri elettrici, di quelle di derivazione e portafrutti (impianto elettrico)
• Installazione delle cassette dei collettori idraulici (idrico e riscaldamento)
• Installazione di tutti i macchinari che dovranno essere totalmente incassati (ventilconvettori, VMC, etc.)

Sebbene la realizzazione degli impianti sia sempre affidata a personale specializzato (artigiani impiantisti), c’è comunque quasi sempre bisogno del supporto degli operai edili per realizzare le tracce necessarie ad alloggiare le tubazioni nelle murature. In realtà tali tracce vanno realizzate nelle murature tradizionali, mentre nelle murature in cartongesso non è necessario perché le tubazioni passano all’interno della struttura metallica e un lato, come abbiamo detto nel paragrafo precedente, è lasciato aperto proprio per agevolare tali operazioni. 

Oltre che per realizzare le tracce nei muri, gli operai edili potrebbero essere necessari per realizzare tracce nei pavimenti, qualora si sia deciso di non smantellare quelli esistenti e i relativi massetti.

4. Opere edili di completamento

Le fasi di cui abbiamo parlato finora sono quelle più veloci in una ristrutturazione. Possono bastare da pochi giorni a poche settimane per completarle. Dalla fase 4 iniziano tutte le opere di completamento e finitura che invece richiedono più pazienza e tempi alle volte inaspettatamente lunghi.

In particolare nella quarta fase del cantiere vengono completate le opere edili, cioè:

• I sottofondi (massetti);
• La chiusura delle tracce sui muri
• La realizzazione degli intonaci;
• La posa di pavimenti e rivestimenti.

I sottofondi

I sottofondi, chiamati anche massetti, vengono posati a terra, sopra il solaio esistente e a completa copertura di tutte le tubazioni impiantistiche, fino al livello su cui dovranno essere posati i pavimenti.

Non approfondiamo qui quante e quali tipologie di massetti ci sono (cementizi, all’anidrite, fibrorinforzati, alleggeriti, etc.), né come sceglierli (ci penserà naturalmente il tecnico). L’unica accortezza a cui prestare attenzione è, arrivati a questo punto, avere già scelto il pavimento ed averne un campione in cantiere per verificare in modo preciso le quote. Con i massetti infatti l’errore tollerabile è di pochi millimetri. In caso di differenze maggiori bisogna compensare le quote o rifacendo i massetti (nel caso siano troppo alti) o integrando con costose malte sottili (nel caso i massetti siano troppo bassi).

Chiusura delle tracce e realizzazione degli intonaci

Le lavorazioni da fare sulle murature in questa fase sono differenti a seconda della tipologia realizzate nella prima parte delle opere edili (fase 2 del cantiere). Infatti, nel caso di murature tradizionali, è necessario realizzare come prima cosa una vera e propria chiusura delle tracce eseguite tramite malte compatibili con il materiale usato per le murature (in caso di murature in laterizio si usano solitamente malte cementizie, ma le variabili sono molte).

Invece, nelle pareti a secco, la chiusura delle tracce consiste nel completare il placcaggio delle pareti sul lato rimasto aperto. Ed eventualmente, se previsto dal progetto, può essere inserito del materiale isolante all’interno della struttura metallica (solitamente lana di roccia). Nel caso di pareti a secco sarà necessaria anche la presenza degli impiantisti, per installare le cassette di derivazione e portafrutti elettriche o i collettori previsti sul lato della parete appena placcato.

Successivamente a queste operazioni si procede a dare i primi strati di finitura alle pareti. Nel caso di pareti in laterizio si fa l’intonaco, che può essere a due o tre strati a seconda del grado di finitura richiesto, con eventuale rete di sostegno. Gli intonaci hanno solitamente uno spessore di circa 1,5cm. Nel caso di pareti in calcestruzzo cellulare (tipo gasbeton per intenderci) invece, poiché tale materiale consente di realizzare pareti molto più precise rispetto al laterizio, viene realizzata una semplice rasatura con materiale idoneo e rete sintetica, avente uno spessore di circa 5mm.

Infine, nelle pareti a secco, si fa una stuccatura dei giunti tra le lastre e delle teste delle viti e poi si realizza una rasatura di tutta la lastra con una o due mani di stucco a base di gesso.

Pavimenti e Rivestimenti

Ultima opera realizzata in questa fase è la posa di pavimenti e rivestimenti ceramici. Attenzione ad un aspetto: se la ristrutturazione prevede la sostituzione degli infissi e la realizzazione di pavimenti in parquet o resina, oppure di rivestimenti a parete con carta da parati, solitamente si tende a spostare la loro posa a dopo l’installazione degli infissi. 

Il motivo è che il microclima interno deve essere abbastanza stabile perché questi materiali temono i cambi di umidità in fase di posa e inoltre non devono essere sottoposti direttamente alle intemperie. Invece, pavimenti e rivestimenti ceramici come il grès di cui abbiamo parlato il mese scorso in questo articolo, non temono freddo, gelo e acqua.

5. Installazione di impianti e infissi

A questo punto gli impiantisti tornano in cantiere. Se nella fase 3 avevano realizzato le reti di tubazioni, ora è arrivato il momento di completare gli impianti. Per quanto riguarda l’impianto elettrico vengono infilati i cavi nelle canaline, installati i frutti nelle cassette, gli interruttori di comando nel quadro elettrico, installati eventuali corpi illuminanti ad incasso e fatti tutti i collegamenti necessari.

Per quanto riguarda l’impianto idrico vengono installati sanitari e rubinetterie. Invece eventuali termosifoni e condizionatori non possono ancora essere installati perché le pareti non sono ancora state pitturate. Solitamente è anche in questa fase che vengono installati gli infissi esterni e le porte. Infatti tutte le murature esterne e interne sono state rifinite, ad eccezione della pitturazione, e quindi è possibile completare anche questa operazione propedeutica ed indispensabile all’esecuzione delle finiture successive.

6 Opere di finitura e completamento 

Il cuore di quest’ultima fase sono le pitturazioni di pareti e solai, ma vedremo che ci sono anche molte altre lavorazioni che possono essere eseguite solo in questo momento. Non bisogna fare l’errore di credere che questa sia una fase rapida. In molti arrivano provati dopo i mesi passati a fare tutti i lavori di ristrutturazione e quando è il momento di pitturare sale una certa frenesia. Invece bisogna portare pazienza perché per fare un lavoro a regola d’arte ci vuole pazienza (oltre che un pittore con esperienza). 

In realtà la discriminante è data da come sono stati realizzati gli intonaci. Nel caso in cui siano stati lasciati abbastanza grezzi (solitamente intonaci realizzati in due strati) è necessario realizzare una stuccatura/rasatura completa delle pareti, se invece sono stati rifiniti abbastanza bene con una rasatura già fatta nella fase precedente (solitamente intonaci a tre strati) è sufficiente pitturare. C’è da dire che la stuccatura delle pareti eseguita dai pittori, modalità operativa tipica del sud Italia ed in particolare della Campania, fornisce delle pareti molto lisce e vellutate.

Questo naturalmente per quanto riguarda le pareti in muratura, invece sulle pareti in cartongesso è sempre necessario eseguire le cosiddette camicie di stucco (solitamente due) prima di pitturare. C’è da dire che alcuni produttori di lastre in cartongesso come modalità operativa danno anche la possibilità di pitturare direttamente sulle lastre di cartongesso senza stuccare. In realtà realizzare la finitura in questo modo da un risultato abbastanza grezzo e impreciso, non adatto ad un ambiente residenziale.

Chiaramente la necessità di fare le camicie di stucco allunga notevolmente i tempi di questa fase. Infatti la modalità operativa prevede di posare prima uno strato di stucco e poi levigarlo e poi ripetere l’operazione una seconda volta. Il tutto per rendere perfettamente planari le pareti. È tipico in questa fase vedere i pittori con tutte le tapparelle abbassate e dei fari posizionati radenti alle pareti che controllano la presenza di imperfezioni. A parte queste note folkloristiche, c’è da evidenziare anche che questa operazione produce una gran quantità di polvere sottilissima che si infila dappertutto, peggio di quella generata dalle demolizioni.

Solo una volta concluse le stuccature si può passare alle pitturazioni vere e proprie, che solitamente prevedono una mano di fissativo (o aggrappante, o primer) e due o tre mani di pittura.

Altre opere

All’inizio di questo paragrafo abbiamo detto che ci sono altre lavorazioni che vengono fatte in questa fase. Rimanendo nell’ambito delle opere edili sono sostanzialmente due:

• L’installazione di pavimenti e rivestimenti in legno/resina o similare e di rivestimenti in parati
• L’installazione dei battiscopa

Sicuramente fanno parte di questa fase anche piccole opere di completamento impiantistico, come l’installazione delle placchette degli interruttori/prese, e di altri apparecchi tipo i termostati. E infine ci sono i montaggi di mobili, arredo bagno, lampadari, etc., dopodiché la ristrutturazione può dirsi conclusa.

Un processo non standard

In questo articolo abbiamo visto tutte le fasi attraverso cui passa un cantiere di ristrutturazione. E se questo è l’ordine seguito in quasi tutti i casi non possiamo negare che ogni casa è diversa dall’altra, e ogni ristrutturazione è diversa dall’altra.

Nel nostro percorso abbiamo ipotizzato un immobile che subisce una ristrutturazione profonda e completa. D’altronde non sono rari i casi in cui si decide di intervenire solo su parte dell’immobile oppure in cui non vengono fatti tutti i lavori di cui abbiamo parlato. In compenso quella che abbiamo delineato è una traccia che può essere facilmente adattata a tutte le situazioni. C’è da dire che tali sequenze possono variare anche in relazione alle tecnologie previste. Ad esempio, se si realizza una casa con pareti completamente in cartongesso potrebbe essere utile realizzare i massetti prima delle pareti. Infatti i telai in alluminio delle pareti a secco richiedono una superficie il più possibile planare per essere realizzate con precisione, e il massetto è la base ideale, mentre i solai portanti spesso sono irregolari. 

Insomma: il succo del discorso è che è importante non avere fretta di arrivare alla fase del cantiere, e farlo con un progetto sviluppato in modo completo anche per quanto riguarda i materiali da installare e le metodologie di lavorazione previste. Aspetto per cui è importante una stretta collaborazione tra il progettista e l’impresa appaltatrice. 

Alessandro Mezzina

Architetto e autore di www.ristrutturazionepratica.it