Impostare il budget per ristrutturare casa: un sottile equilibrio tra esigenze e risorse a disposizione

Come considerare tutte le spese da affrontare e tenere sotto controllo i costi

Da una ricerca svolta nel 2020 su un campione di persone che hanno ristrutturato casa, è emerso che meno della metà è riuscito a rispettare il budget inizialmente stanziato, e circa un terzo lo ha sforato di oltre il trenta percento. Considerando che una ristrutturazione quasi sempre corrisponde ad una spesa di alcune decine di migliaia di euro se non di più, possiamo affermare che c’è un problema.

E se da un lato le cause sono endemiche, perché in fondo è vero che finché non si affrontano le demolizioni non è possibile conoscere molte caratteristiche dell’immobile e quindi stimare determinati costi è un po’ un terno al lotto; dall’altro vi è una certa superficialità e faciloneria nell’affrontare la questione del budget, principalmente da parte dei committenti.

Infatti, se da un lato gli errori di stima sono causati da indicazioni sbagliate degli operatori del settore, dall’altro non si conoscono le reali voci di spesa di una ristrutturazione. Quasi tutti credono che il tutto si fermi al preventivo dell’impresa o del mobiliere. Ma la realtà è che, rispetto a questi costi, è necessario aggiungere somme significative date da una miriade di altre voci di spesa, che alle volte sembrano sbucare dal nulla ma che al contrario sono facilmente prevedibili.

Come detto nel titolo, il budget per ristrutturare una casa deve trovare un equilibrio tra le necessità di chi ristruttura e le somme effettivamente a disposizione. Farli coincidere è spesso un gioco da equilibristi, ma farlo senza conoscere quali sono tutte le spese da affrontare diventa un’impresa incosciente. Lo scopo di questo articolo è analizzare in modo sistematico quali sono tutti i costi che un committente deve affrontare nella sua ristrutturazione e vedremo come sintetizzarli in un documento che dovrebbe accompagnare la ristrutturazione dall’inizio alla fine: il quadro economico.

Quello che non faremo invece è dare gli importi di una ristrutturazione. Il motivo è che si tratta di qualcosa di oggettivamente impossibile, se non scadendo in facilonerie come “ristrutturare costa 500 €/mq” o affermazioni similari prive di fondamento. Ristrutturare casa è sempre come realizzare un abito sartoriale, e ogni abito è diverso dall’altro. Prima di poter dare dei costi bisogna sempre valutare le condizioni dell’immobile e le necessità di chi lo abita (o abiterà). Oltre a considerare le enormi differenze di costo che ci sono non solo tra nord e sud, ma anche tra città e provincia della stessa Regione. 

Tutti i costi per ristrutturare casa

Abbiamo appena affermato che il costo dei lavori non è l’unico da affrontare in una ristrutturazione. Quali sono, dunque, gli altri costi? Il primo che potrebbe venire in mente è il tecnico che prepara la pratica edilizia. Ma, pur trattandosi di una spesa significativa, non è la più importante. Infatti, ci sono tanti altri costi che, se non considerati correttamente da subito, potrebbero far sballare il budget prima ancora di iniziare i lavori: parliamo, ad esempio, del costo delle forniture, degli arredi, dell’iva (!), degli oneri burocratici.

Non si tratta di costi che devono essere sempre affrontati in una ristrutturazione, ma bisogna essere consapevoli della loro esistenza e ogni committente dovrebbe chiedersi se nella propria di  ristrutturazione saranno presenti. Vediamo una per una tutte le spese che concorrono a formare il budget complessivo di una ristrutturazione.

Lavori, forniture e arredi

Non c’è dubbio che i lavori costituiscano il capitolo di spesa più importante. Solitamente il costo dei lavori è dato dal preventivo dell’impresa (che dovrebbe essere fatto sul computo metrico che ha preparato il tuo tecnico…però questo è un altro discorso). Qui stiamo parlando dei costi per realizzare materialmente la ristrutturazione. Ma pensare che tale somma si concluda con il solo preventivo dell’impresa è sbagliato. Nel titolo del paragrafo abbiamo inserito altri due costi: le forniture e gli arredi. 

Se per gli arredi è semplice capire di cosa stiamo parlando, per le forniture è il caso di spendere qualche parola in più. La cosa più semplice è fare un elenco (non esaustivo) di quali sono le forniture di una ristrutturazione: pavimenti (piastrelle, parquet, pietra o altro), rivestimenti di pareti (dalle mattonelle del bagno ad eventuali parati), sanitari e rubinetterie, porte interne, infissi esterni, eventualmente caldaie e condizionatori.

Spesso si crede che tutti questi materiali debbano essere compresi nell’offerta dell’impresa, ma non è detto che sia così (Anzi!). Dipende dal tipo di accordo che viene stipulato (il contratto di appalto): se è di fornitura e posa in opera saranno comprese, se è solo di posa in opera non saranno comprese. Questi sono aspetti da approfondire col tecnico e con l’impresa. Ad ogni modo, tralasciando queste riflessioni, quando si formula il budget di una ristrutturazione vanno considerati tutti i costi delle forniture, sia nel caso in cui siano fornite dall’impresa, sia che siano acquistate autonomamente. 

Gli imprevisti sono tali solo nel Monopoli 

Quando si formula il budget complessivo per i lavori di ristrutturazione c’è un capitolo di spesa di cui nessuno tiene conto ma che è quasi sempre salvifico: gli imprevisti. Prevedere gli imprevisti è un ossimoro in termini, ma non lo è concettualmente: ogni ristrutturazione presenta degli imprevisti, anche quelle in cui il progetto è stato approfondito fino al minimo dettaglio o in cui l’impresa è stata precisa e puntuale.

Possono essere sorprese trovate quando si demolisce, qualche lavoro che non era stato previsto, una nuova voglia da parte del committente: concludere una ristrutturazione senza uno scostamento, anche minimo, dal budget è quasi impossibile. Nel sondaggio di cui abbiamo parlato nell’introduzione, quasi il cinquanta percento delle ristrutturazioni in cui il budget è stato rispettato in realtà comprende anche quelle in cui ci sono stati aumenti limitati entro il cinque per cento dell’importo.

Quelle senza nessuno scostamento sono state solo un misero tre percento. Se costruire il budget tenendo conto di tutte le reali spese che si sostengono durante una ristrutturazione è il primo modo per rispettarlo, considerare una somma per gli imprevisti è una cosa molto saggia per non trovarsi in difficoltà. In questo modo un imprevisto non rischia di mandare tutto all’aria e di far cambiare i piani in corso d’opera. Solitamente, nella fase di impostazione del budget, una buona somma da considerare per gli imprevisti corrisponde ad una percentuale del 10% sui lavori. 

Le spese tecniche

Considerare correttamente l’ammontare delle spese tecniche in fase di budgeting di una ristrutturazione è fondamentale. Il motivo principale è che spesso si tratta di somme molto più elevate di quello che ci si aspetterebbe e secondariamente perché durante la ristrutturazione emerge la necessità di presentare documenti e atti di cui non si immaginava l’esistenza.
Cominciamo col dire che un servizio tecnico completo per una ristrutturazione incide per circa il 10-15% dell’importo complessivo della ristrutturazione. Di sicuro ci sono differenze significative di costi tra nord e sud, mentre non ci sono tra architetti, ingegneri e geometri, che mediamente presentano parcelle abbastanza allineate. Ma quali sono le prestazioni tecniche necessarie durante una ristrutturazione? Proviamo a farne un elenco:

• Rilievo e verifica di conformità;
• Progetto architettonico e di arredo;
• Progetto impiantistico;
• Progetto strutturale (eventuale)
• Relazione di contenimento dei consumi energetici;
• Preparazione e presentazione delle pratiche edilizie;
• Direzione lavori;
• Tenuta della contabilità;
• Presentazione della fine lavori;
• Predisposizione e presentazione dell’agibilità;
• Variazione catastale;
• Attestato di prestazione energetica;
• Asseverazioni e caricamento delle pratiche per le detrazioni fiscali;
• Visto di conformità.

Questo al netto di vincoli sull’immobile o sull’area in cui sorge che potrebbe rendere necessario ottenere specifiche autorizzazioni. Senza voler spaventare il lettore chiariamo che non sempre servono tutte queste prestazioni, come dicevamo all’inizio dell’articolo la ristrutturazione è un abito su misura, e quindi anche le prestazioni tecniche necessarie vanno costruite caso per caso. Capire quali sono necessarie e inserirle nel budget è comunque un passaggio fondamentale per avere dei costi reali e sostenibili. 

Il contributo previdenziale

Agli importi dei servizi tecnici va sempre aggiunto anche il cosiddetto contributo previdenziale. Si tratta di una percentuale variabile tra il 4% (per architetti e ingegneri) e il 5% (per geometri), da aggiungere all’importo delle prestazioni professionali. Tale contributo è previsto per legge e dovrebbe essere il tecnico eventualmente a rinunciarci ed accollarselo pagandolo di tasca sua (non succede mai). Attenzione: tale contributo non si calcola sull’importo dei lavori, ma sull’importo della parcella professionale, quindi solitamente è di poche decine o centinaia di euro.

Gli oneri burocratici

Eccoci ad un capitolo troppo spesso sottovalutato. Anche se oggettivamente nella maggior parte dei casi si tratta di somme irrisorie, ci sono anche molti casi in cui gli oneri burocratici possono essere una spiacevole sorpresa. Partiamo con l’elencare quelli che solitamente sono obbligatori in una ristrutturazione: parliamo dei diritti di segreteria per la presentazione della pratica edilizia, che corrispondono a poche decine o centinaia di euro. Ogni Comune ha i propri tariffari che sono consultabili dai siti ufficiali.

Altro diritto di segreteria che spesso dopo una ristrutturazione va pagato è quello per presentare la nuova agibilità. Oltre a queste due somme la regola generale è che bisogna pagare dei diritti di segreteria ogni volta sia necessario ottenere una specifica autorizzazione o permesso: quindi autorizzazioni paesaggistiche, sismiche, etc. Stiamo comunque parlando di somme abbastanza contenute, che difficilmente spostano in modo significativo il budget di una ristrutturazione. Però ci sono altri oneri che potrebbero essere decisamente più impattanti: ci riferiamo in particolare agli oneri di occupazione di suolo pubblico e ai contributi di costruzione.

I primi diventano obbligatori quando, a livello strada, non esistono spazi privati su cui installare il cantiere. È il caso tipico degli appartamenti situati in condomini che affacciano direttamente su marciapiedi o strade, senza un giardino condominiale: in tali condizioni è necessario occupare una piccola porzione di area pubblica (tra i 10 e 15 mq di solito sono sufficienti) in cui installare un montacarichi e trovare posto per i mezzi dell’impresa. Il costo si calcola sulla base della superficie occupata, del numero dei giorni di occupazione, e di specifiche tariffe deliberate dal Comune. E l’importo totale può arrivare ad essere anche di alcune migliaia di euro, quindi è importante tenerne conto.

Invece il contributo di costruzione, spesso abbinato agli oneri di urbanizzazione, sono da corrispondere quasi esclusivamente in caso di ampliamenti o di cambio di destinazione d’uso. Il calcolo viene fatto sulla base di tariffe determinate dal Comune a cui vanno applicati vari coefficienti correttivi. Anche in questo caso parliamo di alcune migliaia di euro.

L’iva…il costo che fa saltare tutti i conti

Spendiamo infine due parole su un importo che troppo spesso spiazza chi si appresta a ristrutturare: l’iva. Non tanto perché le persone non sappiano che su ogni bene o servizio si debba pagare tale imposta, quanto perché quasi mai sanno che le offerte fatte da imprese, fornitori e anche dai tecnici sono al netto dell’iva, che quindi va aggiunta a parte. Questa è una prassi abbastanza diffusa nel settore, così come la prassi di non comunicarlo al cliente finale, che si presuppone sia già informato della faccenda, cosa quasi mai vera…
Uno dei motivi di questa prassi è anche la presenza di regimi iva differenziati a seconda di beni o servizi. Possiamo individuarne addirittura cinque:

• Iva ridotta al 10% su tutti i lavori di ristrutturazione;
• Iva ordinaria al 22% sui lavori di nuova realizzazione (gli ampliamenti), le forniture e i servizi (le prestazioni tecniche);
• Iva mista, in parte al 22% e in parte al 10%, su tutti i beni significativi;
• Iva al 4% sulle opere di superamento delle barriere architettoniche;
• Iva allo 0% (nessuna iva) per i tecnici che aderiscono al regime forfettario.

Vista la complicazione normativa in questo ambito, indicare gli importi netti è quindi una mera questione di praticità. Chiaramente chi fornisce il preventivo deve anche dichiarare quale regime iva applica (sebbene l’iva agevolata al 10% sui lavori è un’opzione che può scegliere o meno il committente), ma non è detto che nei preventivi sia calcolata.

Recuperare parte dei costi grazie alle detrazioni fiscali 

Con quanto abbiamo detto finora abbiamo delineato tutte le voci di spesa che vanno a comporre il costo completo di una ristrutturazione. Ma un budget calcolato nel modo corretto deve tenere conto anche di come si possono recuperare parte delle somme. E qui entrano in gioco le detrazioni fiscali. Non c’è dubbio che in questo periodo si tratti di un tema abbastanza scottante: da quando sono state inserite le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito, sfruttabili per quasi tutte le detrazioni fiscali, e con le successive e continue modifiche dettate da correzioni normative, dire con certezza quanto sarà possibile recuperare dalle detrazioni fiscali è abbastanza complesso.

Quello che però non è complicato è individuare quali spese possono essere portate in detrazione. Naturalmente a patto di conoscere un po’ il funzionamento delle detrazioni fiscali e i relativi massimali. O meglio, facendosi aiutare e guidare dai propri tecnici e commercialisti.

100 idee per Ristrutturare ha affrontato spesso il tema delle detrazioni fiscali e ha pubblicato alcune guide con tutte le indicazioni necessarie (Leggi lo Speciale Bonus), quindi non è il caso di approfondire ulteriormente qui. Lasciamo giusto come promemoria le principali detrazioni in vigore per la ristrutturazione, con le relative percentuali e massimali di detrazione (attenzione: non massimale di spesa ma di detrazione):

• Bonus casa 50%, 46.000€;
• Ecobonus isolamento 65%, 60.000€;
• Ecobonus sostituzione infissi 50%, 60.000€ (NB: massimale condiviso con il precedente); 
• Ecobonus sostituzione impianto di riscaldamento 50% e 65%, 30.000€;
• Ecobonus building automation 65%, 15.000€;
• Ecobonus sistemi oscuranti 65%, 60.000€;
• Bonus arredi 50%; 5.000€ (NB: sfruttabile solo in concomitanza con il bonus casa);
• Bonus verde 36%, 1.800€.

A questi possiamo aggiungere i meno diffusi, almeno in ambito ristrutturazione di appartamenti, sismabonus e superbonus. Il calcolo delle somme che rientrano in queste detrazioni va fatto sulla base delle relative somme imputate per lavori/forniture/arredi, spese tecniche, spese burocratiche e iva. Ed eventualmente va corretto in caso di fruizione come sconto in fattura o cessione del credito (quindi non come detrazione diretta dalle tasse), per tenere conto dei costi finanziari dell’operazione, ormai attestatasi ad oltre il 20% degli importi.

Il quadro economico: un documento essenziale per la tenuta dei conti 

Dopo questo lungo excursus su come impostare correttamente il budget di una ristrutturazione rimane un’ultima questione da affrontare: come tenere tutto sotto controllo? La risposta è nel titolo del paragrafo: con il quadro economico. Spiegare cosa sia un quadro economico è forse banale ma probabilmente non inutile: si tratta di un documento in cui ognuna delle voci di spesa di cui abbiamo parlato nei paragrafi precedenti trova il suo posto con i relativi importi. Il quadro economico è il primo documento che dovrebbe predisporre chi si accinge a ristrutturare casa.

Sebbene non sia semplice riempire tutte le caselle immediatamente, farlo man mano che si acquisiscono informazioni (e preventivi soprattutto) è fondamentale per arrivare ad una corretta predisposizione del budget per ristrutturare.

Ma non solo: il quadro economico è il documento che accompagna il committente durante tutte le fasi della ristrutturazione, dalla pianificazione, alla progettazione, all’appalto dei lavori, ai lavori stessi (abbiamo parlato approfonditamente delle fasi di una ristrutturazione nel primo articolo di questa serie – Leggi qui).

Qui sotto è possibile scaricare un quadro economico di esempio in pdf che il lettore potrà compilare autonomamente.

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Alessandro Mezzina

Architetto e autore di www.ristrutturazionepratica.it